李嘉诚又和楼市扯上关系了。市场一听这名字，神经立马紧起来。
2026年3月19日，香港中环，长实集团开业绩发布会。有人问李泽钜，香港新一轮住宅用地要不要去抢。
他答得很干脆：地产是集团核心业务，回报合理就一定竞拍。
话一出口，网上就炸了。周期之王回来了，是不是楼市见底了？
大家盯着的那个抄底信号，其实不是最该看的。真正的信号被漏掉了。
先看他手里有多少钱。业绩会披露，长和截至2025年底，现金加可变现投资合计1513亿港元。
长实今年2月卖掉英国配电资产UK Power Networks的权益，预计回笼约221亿港元。
长实自家账上，现金超过400亿港元，净负债率只有2.3%。李泽钜一句话就概括了：有钱在手，不会没用途。
要读懂这次杀回来，得先看他当年怎么跑的。
2013年到2016年，内地楼市正热，地王一个接一个。李嘉诚却开始撤退。广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心，一个个卖掉。
2017年又以402亿港元出手香港中环中心，创下全球写字楼成交纪录。
几年下来，李氏家族套现超过1700亿港元，正好躲开了后面那场漫长的行业寒冬。
那几年他挨了不少骂。有人说他看空中国，有人说他忘恩负义。
可寒冬真来了。周期之王这个名号，不是白叫的。他从不预测下个月房价涨跌，他算的是周期，是价格有没有跌进他认可的那个区间。
这笔钱的来路也有讲究。英国电网的股权卖在高位，套现的钱再拿去中国核心地段低价接盘。
欧洲高位出，亚洲低位进，一进一出，赚的是全球价格错位的钱。这套跨市场的玩法，他做了大半辈子。
可惜大家的注意力全放在400亿回归等于见底上，方向偏了。
李泽钜那句话，很多人只听了前半句。后半句才是钥匙——他强调绝不会抱着志在必得的心态，回报率才是决定一切的核心。他讲的是纪律，不是冲锋。纪律这两个字，才是被漏掉的信号。
被漏掉的信号到底是啥？是资产逻辑换了轨。
过去二十年，房子在中国人眼里是增长型资产。买了就涨，越涨越买。
现在这套不灵了。高和资本合伙人苏鑫说，过去住宅赚钱主要靠房价上涨，出租收益一直被忽视。风向变了。
变到什么程度？30个重点城市住宅租金回报率中位数已经到2.06%，超过55%的小区回报率过2%。当租金回报开始高过银行存款利率，房子的属性就悄悄翻转了。
以后买房，越来越像买债券。图的是稳稳的租金和抗通胀，不是赌一夜暴富的差价。锚点变了，游戏就全变了。
李嘉诚看的正是这个。有分析算过，他能拿着一块地24年不动，等利润爬到最高点。
普通人背上房贷，每月得准时还，收入一波动就可能断供。他抄的是价值底，赌的是五到十年的长线。
普通人要算的是月供、学区、通勤和收入稳不稳。他的底和你的底，压根不在一个坐标系里。
不过话说回来，别把他当神仙。
长实2025年物业销售收入涨到204亿港元，翻了一倍。可销售收益只有27亿港元，增长不到20%。
其中香港物业销售收益才3.75亿港元，同比暴跌76.69%。卖得多却不赚钱，背后是大量折价甩卖、压着利润清库存。
就算是他这个级别，下行周期里照样得割肉。他只是跑得早、扛得住。
说到清库存，2025年那一幕很典型。
长实旗下鸭脷洲的项目，比周边市场价低了约三成开卖，最后收到超过3.8万份认购表，超额认购近60倍，成了香港历史上最火的新盘。
当时也有人喊他看空。可这恰恰是他的老套路——用价格换周转，把纸面财富变成手里的现金。速度，是他的命根子。
风向真正的确认，先出现在香港。2026年一季度香港一手私人住宅成交5373宗，总金额628亿港元，比去年同期涨了38%和94%，创同期新高。
楼价从2025年低位已经反弹12.05%，到2026年2月连涨九个月。
摩根大通把2026年香港楼价涨幅预测，从5%到7%大幅上调到10%到15%。
香港市场化程度高，对利率和资金最敏感，它先反弹，是降息、去库存、人口流入几股劲一起使的结果。
到了2026年6月，长实的动作更实在。
旗下中环半山21 Borrett Road一套顶层复式，以3.807亿港元招标售出，折合每平方英尺12.6万港元，创下该盘和今年新盘的最高价。
豪宅这头先热，本身就是资金找避险资产的信号。
内地这盘棋，比香港复杂多了。别以为整个市场都翻篇了。
中指研究院判断，中性情形下2026年全国新建商品房销售面积同比还会下降6.2%，新房均价也会小幅微降。核心城市在回暖，全国面上的数据依然冰冷。
一线的火和三四线的冷，根本不是一个故事。
这个节点，还得放进更大的局里看。2026年的全球环境，给中国经济出了道难题。霍尔木兹海峡紧张，推高了能源成本。
全球四分之一以上的海运石油走这条路，这咽喉一有风吹草动，制造业成本和居民开支都跟着抖。
中美博弈也从关税工具升级到法律工具，不确定性没消。这些外部压力压着大家的收入预期，也压着买房的意愿。
把这些串起来，李嘉诚这次回归到底说明啥？不是闭眼买房又能赚钱了。他做的从来不是短期价格预判，是周期和价值的深研判。
历史总在重复：少数人在底部布局，多数人在高位追涨。
他走的每一步，更像在重新校准价格坐标，给资产重新排队。
我们的判断是这样：楼市最难的时候正在过去，但那种全民炒房、人人赚钱的疯狂年代，回不来了。
这是分化的时代，也是理性的时代。核心城市的核心地段还能打，人口流出的远郊，可能得慢慢阴跌很多年。高杠杆、高周转那套，玩到头了。
对普通人来说，与其纠结大佬抄底要不要跟，不如学他那句压箱底的话——永远别让自己陷入没有选择的境地。
李嘉诚个人还在新加坡、加拿大等地广泛置业。人家玩的是全球分散、现金充裕、静等时机。
我们能学的，是守住现金流，回归住的本质，量力而行。
真正的周期信号，从来不在杀回来的喧嚣里，而在他反复念叨的那三个字：回报率。
美港通正规app官网平台提示：文章来自网络，不代表本站观点。
